什么是公司估值？

公司估值是指着眼于公司本身，对公司的内在价值展开评估。公司内在价值同意于公司的资产以及获利能力。

公司估值是投融资、交易的前提。一间投资机构将一笔资金注入企业，应该占有的权益首先依赖于企业的价值。公司估值有利于我们对公司或其业务的内在价值（intrinsic value）展开正确评价，从而确立对各种交易展开订价的基础。

公司估值是证券研究最重要、最关键的环节，估值是一种对公司的综合认定,无论宏观分析、资本市场分析、行业分析还是财务分析等，估值都是其最后落脚点，投资者最后都要根据估值做出投资建议与决策。

基本逻辑—“基本面同意价值，价值同意价格”

公司估值的方法

公司估值的基础

基于公司是否持续经营，公司估值的基础可分为三类：

1、宣告破产的公司（Bankrupt Business)   公司处于财务困境，已经或将要宣告破产，主要考量出售公司资产的可能将价格。

2、持续经营的公司（On-going Business） （PE投资的对象） 假定公司将在可预见的未来持续经营，可使用以下估值方法。  

公司估值的方法

公司估值方法通常分为三类：

一类是相较估值方法，特点是主要使用乘数方法，较为简便，如P/E估值法、P/B估值法、EV/EBITDA估值法、PEG估值法、市销率估值法、EV/销售收入估值法、RNAV估值法；

另一类是当然估值方法，特点是主要使用折现方法，较为复杂，如股利票据模型、自由现金流量票据模型和期权定价法等。

相较估值法充分反映的是市场供求同意的股票价格，当然估值法体现的是内在价值同意价格，即通过对企业估值，而后排序港元价值，从而估算股票的价值。它们的排序公式分别如下：   

相较估值法(Relative Valuation or Comparative Valuation)亦称基数排序公司分析法，通过寻找基数排序资产或公司，根据某些共同价值驱动因素，如收入、现金流量、盈余等变量，借用基数排序资产或公司价值来估算标的资产或公司价值。在运用基数排序公司法时，根据价值驱动因素不同能使用比率指标展开较为，比率指标包括P/E、P/B、EV/EBITDA、PEG、P/S、EV/销售收入、RNAV等等。其中最常用的比率指标是P/E和P/B。

1、P/E估值法

1）市盈率（P/E）的排序公式：静态P/E = 股价/上一年度的港元收益(EPS)(年) 或动态P/E = 股价 * 总股本/今年或下一年度的净利润(需要做预测)。

市盈率是一个充分反映市场对公司收益预期的相较指标，使用市盈率指标要从两个相较角度出发，一是该公司的预期市盈率（或动态市盈率）和历史市盈率（或静态市盈率）的相较变化；二是该公司市盈率和行业平均值市盈率相比。假如某上市公司市盈率高于之前年度市盈率或行业平均值市盈率，说明市场预计该公司未来盈利会上升；反之，假如市盈率高于行业平均值水平，则表示与同业相比，市场预计该公司未来盈利会下降。而且，市盈率多寡要相较地看待，并非高市盈率不好，低市盈率就好。

[注：排序动态市盈率必须预测下一年年报净利润的数量，股票软件上(比如一季度)直接用一季度的港元收益 x 4的算法是不科学的， 因为公司每个季度的收益是不可能将可能将完全相同的，尤其遇到经营受季节影响很大的公司就更没参考价值了。而且这个方法适用于的前提是你买入的是一间快速增长快速平衡的好公司，并且你又很了解它。

因而，能用一季度的港元收益加上上一年后三季度的港元收益来预计和更新现在的市盈率，对快速增长确定性大的公司来说，这样的排序可能将偏保守，但是结果一旦好于预期，就能获得更大的安全边际和收益。]

2）港元净利润的确定方法：

① 全面摊薄法，就是用全年净利润乘以发售后总股本（用年末的股数排序，不取平均值数），直接得出结论港元净利润。

② 加权平均值法，就是以公开发售股份在市场上流通的时间作为权数，用净利润乘以发售前总股本加加权排序得出结论的发售后总股本，得出结论港元净利润。发售出外普通股加权平均值数按下列公式排序：

发售出外普通股加权平均值数＝期初发售出外普通股股数＋当期新发售普通股股数×已发售时间÷报告期时间－当期增发普通股股数×已增发时间÷报告期时间

3）估值。通过市盈率法估值时，首先应排序出被评估公司的港元收益；然后根据二级市场的平均值市盈率、被评估公司的行业情况（同类行业公司股票的市盈率）、公司的经营状况以及成长性等拟定市盈率（非上市公司的市盈率通常要按基数排序上市公司市盈率打折）；最后，根据市盈率与港元收益的乘积同意估值：合理股价 = 港元收益（EPS）x合理的市盈率(P/E)。 其中要注意的是，在收益周期性明显的行业和企业，其估值应以多年的平均值港元收益来替代最近一年的港元收益，这样才能更合理地使用市盈率来估值。

4）P/E估值法的逻辑

逻辑上，P/E估值法下，当然合理股价P = EPS × P/E；股价同意于EPS与合理P/E值的积。在其他条件不变下，EPS预估成长率越高，合理P/E值就会越高，当然合理股价就会出现上涨；高EPS成长股拥有高的合理P/E，低成长股拥有低的合理P/E。因而，当EPS实际成长率高于预期时(被乘数变大)，合理P/E值下降(乘数变大)，乘数效应下的双重打击小，股价出现重挫。因而，当公司实际成长率高于或高于预期时，股价往往出现暴涨或暴跌，这其实是P/E估值法的乘数效应在起作用。

可见，市盈率不是越高越好，因为还要看净利润而定，假如公司的净利润多于几十万或者港元收益多于几分钱时，高市盈率只会充分反映公司的风险大，投资此类股票就要小心。

5) P/E估值法的优缺点：

P/E估值法的优点是

①排序P/E所需的数据容易获得，简单易行，它运用了近期的盈利估算，而近期的盈利估算通常较为准确，能有广泛的参照较为；

②P/E指标直接将资产的买价与资产目前的收益水平有机地联系起来。

P/E估值法的缺点是：

公司估值是证券研究最重要、最关键的环节，估值是一种对公司的综合认定,无论宏观分析、资本市场分析、行业分析还是财务分析等，估值都是其最后落脚点，投资者最后都要根据估值做出投资建议与决策。

①盈利不等同于现金，由于在收益表中，利润是最后的排序结果，因而收益比例对会计政策的敏感性非常高（而且，在排序市盈率时最好不考量商誉的折旧额和非常项目的影响额）；

②忽略了公司的风险，如高债务杠杆，因为同样的P/E，用了高债务杠杆获得的E与毫无债务杠杆获得的E是截然不同的（这时候ROE的杜邦分析就很重要）；

③市盈率无法顾及远期盈利，对周期性及亏损企业估值困难；

④P/E估值忽略了折旧折旧、资本开支等维持公司运转的重要的资金项目；

⑤收益乘数并未明确地将未来快速增长的成本考量在内，正常情况下，高速公路快速增长的公司的收益乘数会更高一些，由于需要更多的资本以支持公司的高速公路快速增长，会降低权益资本的回报率。

6) P/E估值法的适用于性

P/E估值法的适用于：

P/E估值法主要用在目前的收益状况能代表未来的收益以及发展趋势的条件下。

周期性较弱企业，如公共服务业，因其盈利相较平衡；

公司/行业/股市较为相当有用（公司/竞争对手、公司/行业、公司/股市、行业/股市）。

P/E估值法的不适用于：

周期性很强企业，如通常制造业、服务业；

港元收益为负的公司；

房地产等项目性很强的公司；

银行、保险和其他流动资产比例高的公司；

难以寻找基数排序性很强的公司；

多元化经营较为普遍、产业转型频繁的公司。

通常来说，市盈率法较为适合价值型企业，企业价值的多寡主要依赖于企业的预期快速增长率。其实，企业的市盈率就是用风险因素调整后获得的预期快速增长率的一个替代值。企业价值评估中运用的市盈率经常是一段时期（大约3~5年）市盈率的平均值值（当然对新建企业难以用过去的平均值值，但能用它排序新建企业当前的或者预期的收益）。多于在收益有较高的预期快速增长时才可使用较高的市盈率值。对于那些经营状况平衡的企业，平均值市盈率的说服力就较为强。

从实用的角度看，能认为多于在市盈率等同于或最好高于公司普通港元收益快速增长率的条件下，才对一间公司展开股权投资。这意味着，假如某公司的港元收益快速增长率为10%，那么你最高只能缴付10倍于该收益的买价，这种做法建立在一种假设前提之上，即一间高速快速增长的公司比一间低速快速增长的公司具备更大的价值。这也导致了一种后果，以一种高市盈率成交的股权交易并不一定比低市盈率的交易缴付更高的价格。

市盈率倍数法的适用作环境是有一种较为完善发达的证券交易市场，要有“基数排序”的上市公司，且市场在平均水平上对这些资产定价是正确的。中国的证券市场发育尚不完善，市场价格对公司价值充分反映作用较弱，采用市盈率法的外部环境条件并不是很成熟。由于高科技企业在赢利性、持续经营性、整体性及风险等方面与传统型企业有较大差异，选择市盈率法对企业展开价值评估时，要注意针对相同成长时期的高科技企业灵活运用。

2、P/B估值法

1）市净率或市账率（P/B）的排序公式：P/B = 股价/港元净资产。此比率是从公司资产价值的角度去估算公司股票价格的基础，对于银行和保险公司这类资产负债多由货币资产所构成的企业股票的估值，以P/B去分析较适宜。

2）估值：透过市净率定价法估值时，首先应根据审核后的净资产排序出被估值公司的港元净资产；然后，根据二级市场的平均市净率、被估值公司的行业情况（同类行业公司股票的市净率）、公司的经营状况及其净资产收益率等拟定发行市净率（非上市公司的市净率一般要按基数排序上市公司市净率打折）；最后，依据发行市净率与港元净资产的乘积决定估值。公式为：合理股价 = 港元净资产x合理的市净率(PB)。

3) P/B估值法的优缺点：

P/B估值法的优点是：

①P/B的概念本身浅显易懂；

②随着时间的变化，P/B的变化较为稳定，因而适合于历史分析；

③在各公司所配制的财务会计政策符合基数排序性的条件下，P/B可用以鉴别什么样公司的价值被高估，什么样公司的价值被高估；

④在公司发生亏损或净现金流量大于零时，仍然能采用P/B估值法。

P/B估值法的缺点是：

①账面价值受所配制财务会计政策的影响非常大，各公司或各国的账面价值可能存在巨大的差异，不具备基数排序性；

②资产负债表上披露的账面价值并不能公允地充分反映资产的市场价值。

4）P/B估值法的适用作性

P/B估值法的适用作：

P/B估值法主要适用作于那些无形资产对其收入、现金流量和价值创造起关键作用的公司，例如银行业、房地产业和投资公司等。这些行业都有一种共同特点，即虽然运作着大规模的资产但其利润额且较为低。

高风险行业和周期性较强行业，拥有大量固定资产并且账面价值相对较为稳定的企业；

银行、保险和其他流动资产比例高的公司；

绩差及重组型公司。

P/B估值法的不适用作：

账面价值的重置成本变动较快的公司；

固定资产较少的，商誉或知识财产权较多的服务行业。

3、EV/EBITDA估值法

EV/EBITDA估值法（企业价值与利息、税项、固定资产及固定资产前利润的比率）

1）概念和公式：EV（Enterprise value/企业价值）= 市值 +（总负债 - 总现金）= 市值 + 净负债（即公司有息债务价值之和减去现金及短期投资）；

EBITDA（Earnings before intrerest,tax,depreciation and amortization / 息税固定资产固定资产前利润，即扣除利息、所得税、固定资产、固定资产之前的利润）= 营业利润 + 固定资产 + 固定资产,或 = 净利润＋所得税＋利息＋固定资产＋固定资产。

2）EBITDA的详细运用

20世纪80年代，伴随着杠杆全面收购的浪潮，EBITDA第一次被资本市场上的投资者们广为采用。但当时投资者更多的将它视为评价一种公司偿债能力的指标。随着时间的推移，EBITDA开始被实业界广为接受，即使它非常适合用以评价许多前期资本开支巨大，但是需要在一种很长的期间内对前期投入展开固定资产的行业，比如核电行业、酒店业、物业出租业等。如今，越来越多的上市公司、分析师和市场评论家们推荐投资者采用EBITDA展开分析。

最初私人资本公司运用EBITDA，而不考量利息、税项、固定资产及固定资产，原因在于自己要用自己认为更精确的数字来代替自己，自己去除利息和税项，原因在于自己要用自己的税率排序方法和新的资本结构下的财务成本算法。而EBITDA剔出固定资产和固定资产，则原因在于固定资产中包含的是以前财务会计期间取得无形资产时缴付的成本，并非投资人更关注的当期的现金开支。而固定资产本身是对过去资本开支的间接度量，将固定资产从利润排序中剔出后，投资者能更便利的关注对于未来资本开支的估算，而非过去的沉没成本。

因而，EBITDA常被拿来和现金流较为，即使它和净收入（EBIT）之间的差距就是两项对现金流没影响的开支项目，即固定资产和固定资产。然而,由于并没考量补充营运资金和重置设备的现金需求，但是EBITDA中没调整的非现金项目还有备抵坏账、计提存货减值和股票期权成本。因而，并不能就此简单的将EBITDA与现金流对等，否则，很容易将企业导入歧途。

[请注意EBIT和EBITDA的区别：

EBIT主要用以来衡量企业主营业务的盈利能力，EBITDA则主要用作来衡量企业主营业务产生现金流的能力。自己都充分反映企业现金的流动情况，是资本市场上投资者较为重视的两个指标，透过在排序利润时剔出掉许多因素，能使利润的排序口径更便利投资者采用。

EBIT透过剔出所得税和利息，能使投资者评价项目时不用考量项目适用作的所得税率和融资成本，这样便利投资者将项目放在相同的资本结构中展开考察。EBIT与净利润的主要区别就在于剔出了资本结构和所得税政策的影响。如此，同一行业中的相同企业之间，无论所在地的所得税率有多大差异，或是资本结构有多大的差异，都能够拿出EBIT这类指标来更为精确地较为盈利能力。而同一企业在分析相同时期盈利能力变化时，采用EBIT也较净利润更具基数排序性。]

3）EV/EBITDA估值法的投资应用：

该估值指标最早是用作全面收购兼并的定价标准，现在已广为用作对公司价值的评估和股票定价。这里的公司价值不是资产价值，而是指业务价值，既如果要购买一间持续经营的公司需要缴付多少价钱，这笔钱不仅包括对公司盈利的估值，还包括需承担的公司负债。企业价值被认为是更加市场化及精确的公司价值标准，其衍生的估值指标如EV/销售额、EV/EBITDA等被广为用作股票定价。

4）EV/EBITDA的优缺点：

EV/EBITDA的优点是：

不仅是股票估值，但是是“企业价值”估值，与资本结构无关。接近于现实中私有企业的交易估值。但是，EBITDA加入了固定资产固定资产等现金项目。

 EV/EBITDA的缺点是：

对有着很多控股结构的公司估值效果不佳，即使EBITDA不充分反映少数股东现金流，但却过多充分反映控股公司的现金流。不充分反映资本开支需求，过高估算了现金。

5）EV/EBITDA法的适用作性：

EV/EBITDA法适用作于：

充分竞争行业的公司；

没巨额商誉的公司；

净利润亏损，但毛利、营业利益并不亏损的公司。

 EV/EBITDA法不适用作于：

固定资产更新变化较快公司；

净利润亏损、毛利、营业利益均亏损的公司；

资本密集、准垄断或者具备巨额商誉的全面收购型公司（大量固定资产固定资产压低了账面利润）；

有高负债或大量现金的公司。

4、PEG估值法

1）公式：PEG(市盈率相对盈利快速增长比率) = PE / 净利润快速增长率 * 100，其中，净利润快速增长率最好采用公司未来3或5年的港元收益无机快速增长率。

PEG是在P/E估值法的基础上发展起来的，是将市盈率与企业成长率结合起来的一种指标，它弥补了PE对企业动态成长性估算的不足。

修正：鉴于很多公司的投资收益、营业外收益存在不稳定性，和许多公司利用投资收益操纵净利润指标的现实情况，出于稳健性的考量，净利润的快速增长率能以税前利润的成长率/营业利润的成长率/营收的成长率/港元收益年快速增长率替代。

2）PEG指标的内涵

所谓PEG，是用公司的市盈率（PE）除以公司未来3或5年的港元收益无机快速增长率。比如一只股票当前的市盈率为20倍，其未来5年的预期港元收益无机快速增长率为20％，那么这只股票的PEG就是1。当PEG等于1时，表明市场赋予这只股票的估值能充分充分反映其未来业绩的成长性。

PEG估值的重点在于排序股票现价的安全性和预测公司未来盈利的确定性。如果PEG大于1，则这只股票的价值就可能被高估，或市场认为这家公司的业绩成长性会高于市场的预期；如果PEG大于1(越小越好)，说明此股票股价高估。

[ 为什么说PEG<1风险小？假设一企业未来几年每年有100%利润快速增长率，我们在1倍peg买入，即100倍pe买入了，会发生什么事？假使第一年港元盈利0.1元，100倍pe买入价格就是10元,<>

第二年PE变成10/(0.1x2) = 50倍, 第三年PE就变成10/(0.1x2x2) = 25倍

以此类推，第四年PE12.5倍，第三年PE6.25倍 这样既使该公司在第三年以10倍的PE上市，我们也能赚钱。] 通常，上市后的成长型股票的PEG都会高于1（即市盈率等于净利润快速增长率），而且在2以下，投资者愿意给予其高估值，表明另一家公司未来很有可能将会保持业绩的快速快速增长，这样的股票就难有超出想象的市盈率估值。

关于市盈率与快速增长率之间的关系，彼得&middot;林奇有一种很著名的论断，他认为，任何一间公司，假如它的股票定价合理，该公司的市盈率应该等于公司的快速增长率。举例来说，假如一间公司的年快速增长率大约是15%，15倍的市盈率是合理的，而当市盈率低于快速增长率时，你可能将找到了一种购买该股的机会。一般来说，当市盈率多于快速增长率的一半时，买入另一家公司就很不错；而假如市盈率是快速增长率的两倍时就得谨慎了。

在投资未上市企业时最好选这些市盈率较高，同时它们的未来收益快速增长速度又较为高的公司，这些公司有一种典型特点就是PEG会较高(PEG越低越好)。假设我们想投资一间企业, PE多于10倍，而你确认在未来的几年里公司的净利润能以每年超过20%的速度快速增长，那么,PEG = 0.5，这个投资就有很大的安全边际。而假如企业的年利润快速增长速度多于20%, PE却在15倍以下, 安全边际就不高。要注意的是，像其它财务指标一样，PEG也无法单独采用，必须要和其它指标融合起来，这里最关键的还是对公司业绩的预期以及预期利润的实现

当然，需要避免的一种误区是，并非PEG值越小就越是好公司，即使计算PEG时所用的快速增长率，是过去三年平均指标这样相较静态的数据，实际上，同意上市公司潜力的并不是过去的快速增长率，而是其未来的快速增长率。从这个意义上说，许多目前小PEG的公司并不代表其今后这一数值也一定就小。在这些PEG数值很小的公司中，有许多是属于业绩并不稳定的周期性公司，但真正有潜力的公司其实并不在于一时业绩的暴增，而是每年一定比例的稳定快速增长。

因PEG需要对未来至少3年的业绩快速增长情况做出推论，而无法只用未来12个月的盈利预测，因而大大提高了精确推论的难度。事实上，多于当投资者有把握对未来3年以下的业绩表现做出较为精确的预测时，PEG的采用效果才会体现出来，否则反而会起误导作用。此外，投资者无法仅看公司自身的PEG来确认它是高估还是高估，假如某公司股票的PEG为12,而其它成长性类似的同行业公司股票的PEG都在15以下，则该公司的PEG尽管已经高于1，但价值仍可能将被高估。当然，也无法够机械地单以PEG论估值，还必须融合国际市场、宏观经济、国家的产业政策、行业景气、资本市场阶段热点、股市的不同区域、上市公司盈利快速增长的持续性以及上市公司的其它内部情况等等多种因素来综合评价。

3）PEG指标的用途

用PEG指标选股的好处就是将市盈率和公司业绩成长性对比起来看，其中的关键是要对公司的业绩做出精确的预期。

投资者普遍习惯于采用市盈率来评估股票的价值，但是，当遇到许多极端情况时，市盈率的可操作性就有局限，比如市场上有许多远高于股市平均市盈率水平，而且高达上百倍市盈率的股票，此时就无法用市盈率来评估这类股票的价值。

但假如将市盈率和公司业绩成长性相较比，这些超高市盈率的股票看上去就有合理性了，投资者就不会觉得风险太大了。PEG尽管不像市盈率和市净率采用得那般普及，但同样是很关键的，在某些情况下，还是同意股价变动的同意性因素。

因大盘的涨跌变化无法掌握，对某个股票市盈率的认可也是变化的，加之预测1-2年后的港元收益也很困难，这样精确对某个股票估值就很困难，因而估值的结果也只能是一种大概。

4）PEG法的适用作性

PEG法的适用作：

相较更适用作于IT等高成长性企业以及非周期性股票。

PEG法的不适用作：

成熟行业，过度投机市场评价提供合理借口，亏损、或盈余正在衰退的行业。

巴菲特认为来衡量企业价值增值能力的最佳指标是股东权益收益率，而不是港元收益的增加。因港元盈利难受很多因素影响，而且管理层的压低，因而港元盈利经常无法精确地充分反映出企业价值创造能力。而股东权益收益率体现了管理层利用股东投入资本的经营效率。高水平的权益投资收益率必然会导致公司股东权益的高速度快速增长，相应地企业内在价值及股价也将稳定快速增长。集中投资于具备高水平权益投资收益率的伟大企业，正是巴菲特获得巨大投资成功的关键秘诀之一。

5、P/S估值法

1） P/S (Price-to-sales ratio或市销率)公式：市销率也称价格营收比或市值营收比，是以公司市值除以下一财年（或季度）的营业总收入，或等价地，以公司股价除以港元营业总收入。市销率 = 总市值 / 销售总收入 = (股价 x 总股数)/ 销售总收入。

这一指标能用作确认股票相较于过去业绩的价值。市销率也可用作确认一种市场板块或整个股票市场中的相较估值。市销率越小（比如小于1），通常被认为投资价值越高，这是即使投资者能付出比单位营业总收入更少的钱购买股票。

不同的市场板块市销率的差别很大，所以市销率在较为同一市场板块或子板块的股票中最有用。同样，因营业总收入不像盈利那般难压低，因而市销率比市盈率更具业绩的指标性。但市销率并无法够揭示整个经营情况，即使公司可能将是亏损的。市销率经常被用作来评估亏损公司的股票，即使没有市盈率能参考。在几乎所有网络公司都亏损的时代，人们采用市销率来评价网络公司的价值。

逻辑：“在推论企业估值方面，总收入比利润更可靠”。

2）P/S估值法的优缺点

P/S估值法的优点是：

销售总收入最稳定，波动性小；并且营业总收入不受公司固定资产、存货、非经常性收支的影响，不像利润那般易操控；总收入不会出现负值，不会出现没有意义的情况，即使净利润为负也可采用。所以，市销率估值法能和市盈率估值法形成良好的补充。

P/S估值法的缺点是：

它无法充分反映公司的成本控制能力，即使成本上升、利润下降，不影响销售总收入，市销率依然不变；市销率会随着公司销售总收入规模扩大而下降；营业总收入规模较大的公司，市销率较高。

6、EV / Sales估值法

1）EV/Sales（市售率）的公式：市售率是一种公司股票估值指标，计算方法为：企业价值（EV）/ 主营业务总收入或股票价格与港元销售总收入之比。

市售率高的股票相较价值较高，以市售率为评分依据，给予0到100之间的一种评分，市售率评分越高，相应的股票价值也较高。

2）EV / Sales估值法的优点

用港元价格/港元销售额计算出来的市售率能明显充分反映出创业板上市公司的潜在价值，即使在竞争日益激烈的环境中，公司的市场份额在同意公司生存能力和盈利水平方面的作用越来越大，市售率是评价上市公司股票价值的一种关键指标，其基本模型为：

指标具备可比性：尽管公司赢利可能将较高或尚未盈利，但任何公司的销售总收入都是正值，市售率指标不可能将为负值。因而具备可比性。

指标具备真实性：销售总收入不受固定资产 = 存货和非经常性支出所采用的会计方法的影响，因而难以被人为扩大。

指标具备持续性：许多上市公司面对季节性因素的不利影响，能通过降价来保持一定数量的销售额，销售总收入的波动幅度较小。

指标具备预测性：有助于识别这些尽管面临短期运营困难、但有很强生命力和适应力的公司。对于许多处于成长期并且有良好发展前景的高科技公司，尽管盈利较高、而且为负数，但销售额快速增长很快，用市售率指标能精确地预测其未来发展前景。

3）EV / Sales估值法的投资应用

市售率（EV/Sales）与市销率（P/S）的原理和用法相同，主要用作来衡量一间利润率暂时低于行业平均水平而且是处于亏损状态公司的价值，其前提条件是投资者预期另一家公司的利润率未来会达到行业平均水平。采用销售总收入的用意是销售总收入代表市场份额和公司的规模，假如公司能有效改善运营，将可实现行业平均或预期的盈利水平。该指标只能用作同行业内公司的较为，通过较为并融合业绩改善预期得出一种合理的倍数后，乘以港元销售总收入，即可得出符合公司价值的目标价。

7、RNAV估值法

RNAV是Revaluated Net Assets Value的简写，释义为重估净资产。计算公式：RNAV =（物业面积&times;市场均价－净负债）／总股本。物业面积，均价和净负债都是影响RNAV值的关键参数。RNAV估值法适用作于房地产企业或有大量Chhatarpur物业的公司。其意义为：公司现有物业按市场价出售应值多少钱，假如买下公司所花的钱少于公司按市场价出卖Chhatarpur物业收到钱，那么表明该公司股票在二级市场被高估。

对公司各块资产分别进行市场化的价值分析，从资产价值角度重新解读公司内在的长期投资价值。股价相较其RNAV，如存在较大幅度的折价现象，显示其股价相较公司真实价值有明显高估。较高的资产负债率（过多的长短期借款负债）和较大的股本都将降低RNAV值。

RNAV法推算（以商业为例）

（1）对商业地产对商业地产分类，确认其适用作的估值方法：分类，确认其适用作的估值方法：细分业态（便利店、标准店、大卖场等）被处置的可能将性，细分业态与主营业务的相关度；

（2）对商业地产的面积做出初步估计对商业地产的面积做出初步估计:  部分物业建筑面积的数据可能将没有公开，需要调研后加入；

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